Contratto d’appalto per lavori privati: le clausole che servono davvero

Un preventivo accettato per iscritto è già un contratto d’appalto: il codice civile non chiede una forma particolare. Per un bagno va benissimo. Per una ristrutturazione da cinquantamila euro che durerà tre mesi, no: non perché manchi il valore legale, ma perché mancano le risposte alle domande che nasceranno di sicuro.

Questo articolo non è un fac simile da scaricare e firmare a occhi chiusi. È l’elenco delle clausole che servono, con il perché di ognuna, e uno schema da copiare e far leggere a un legale prima di usarlo con un cliente vero.

Che cos’è, in una riga

L’appalto è il contratto con cui una parte si obbliga a compiere un’opera con organizzazione dei mezzi necessari e gestione a proprio rischio (articolo 1655). Quel «a proprio rischio» è la ragione per cui le clausole che seguono contano: il rischio è tuo, e il contratto è l’unico posto dove puoi delimitarlo.

Le clausole, e perché ognuna c’è

Le parti e l’oggetto. Chi sei tu, chi è il cliente, dove si lavora, cosa devi realizzare. L’oggetto rimanda al preventivo e al computo, che diventano allegati: non riscriverli, richiamarli.

Gli allegati. Preventivo accettato, computo metrico, elaborati, elenco dei materiali con marche e modelli. Scriverli come allegati significa che fanno parte del contratto, e che una modifica a uno di essi è una modifica al contratto.

Il corrispettivo e come si paga. A corpo o a misura, con l’acconto, i pagamenti intermedi legati agli stati di avanzamento e il saldo. Indica quando si paga (entro quanti giorni dalla fattura) e cosa succede se non si paga: gli interessi del decreto legislativo 231/2002 e la facoltà di sospendere i lavori dopo un termine.

I tempi. Data di consegna del cantiere, durata in giorni lavorativi, data prevista di fine. E le cause che sospendono il conteggio: maltempo che impedisce la lavorazione, ritardi del cliente nelle scelte o nelle forniture, varianti richieste, mancato accesso. Senza queste, ogni giorno di ritardo è tuo anche quando non lo è.

Le varianti. È la clausola che evita più litigi di tutte. Il codice dice che l’appaltatore non può variare le modalità dell’opera senza autorizzazione scritta del committente, e che senza quella autorizzazione non ha diritto a un compenso in più (articolo 1659). La clausola serve a ribaltare il rischio nella direzione giusta: ogni richiesta del cliente diventa una variante scritta, con prezzo e con eventuale proroga, firmata prima dell’esecuzione.

Due regole del codice da conoscere: se per eseguire l’opera a regola d’arte servono modifiche necessarie e non concordate, si deve trovare un accordo, e se manca decide il giudice (articolo 1660); se è il committente a ordinare variazioni, tu sei tenuto a eseguirle solo se il loro importo non supera un sesto del prezzo pattuito, e hai comunque diritto al compenso per i maggiori lavori (articolo 1661).

La verifica in corso d’opera. Il committente ha diritto di controllare lo svolgimento dei lavori a proprie spese (articolo 1662). Scriverlo evita la sorpresa e, soprattutto, permette di chiedere che le contestazioni vengano fatte durante, non alla fine.

La consegna, l’ultimazione, l’accettazione. I tre verbali di cui parliamo nell’articolo dedicato. Il contratto deve dire che esistono e chi li firma.

Le garanzie. Non serve inventarle: sono di legge. Difformità e vizi vanno denunciati entro 60 giorni dalla scoperta e l’azione si prescrive in due anni dalla consegna (articolo 1667). Per rovina e gravi difetti di edifici la responsabilità dura dieci anni (articolo 1669). Scriverle nel contratto serve a evitare che il cliente pretenda di più e a ricordargli i termini.

I materiali forniti dal cliente. Se li porta lui, scrivi che la scelta e i difetti sono suoi e che tu non rispondi del risultato se il materiale è inadeguato. È una delle fonti di guai più sottovalutate.

Il subappalto. Se ti serve, scrivi che è ammesso previa comunicazione. Se non lo scrivi, il cliente può contestarlo.

La sicurezza. Chi nomina il coordinatore, se ci sono più imprese, e la conferma che ognuno redige il proprio piano operativo. Ne parliamo nell’articolo su PSC, POS, PIMUS e DURC.

Il recesso del committente. Qui c’è una norma che quasi nessun artigiano conosce e che vale molti soldi: il committente può recedere in qualunque momento, anche a lavori iniziati, ma deve tenerti indenne delle spese sostenute, dei lavori eseguiti e del mancato guadagno (articolo 1671). Scriverla nel contratto non la crea, ma la rende visibile a chi la ignorava.

Il recesso del consumatore. Diverso dal precedente. Se il cliente è un privato e il contratto si conclude fuori dai tuoi locali, per esempio a casa sua dopo il sopralluogo, ha 14 giorni per ripensarci e tu devi informarlo. Se vuole che i lavori inizino prima della scadenza, deve chiedertelo espressamente per iscritto: in quel caso, se poi recede, ti paga quanto hai già eseguito. Se non lo informi, il termine si allunga di dodici mesi.

Foro e legge. Legge italiana, e il foro. Attenzione: con un consumatore il foro è quello di residenza del consumatore, e una clausola diversa è vessatoria e inefficace.

Lo schema da copiare

Questo è l’indice, nell’ordine in cui conviene scriverlo. Ogni voce corrisponde a un articolo del contratto.

1. Parti e premesse
2. Oggetto dell’appalto e allegati
3. Corrispettivo e modalità di pagamento
4. Tempi di esecuzione e cause di sospensione
5. Consegna del cantiere
6. Varianti e lavori aggiuntivi
7. Materiali e forniture del committente
8. Subappalto
9. Sicurezza e documenti di cantiere
10. Verifica in corso d’opera
11. Ultimazione, verifica e accettazione
12. Garanzie e responsabilità
13. Recesso del committente
14. Informazioni al consumatore e diritto di recesso, se il cliente è un privato
15. Trattamento dei dati personali
16. Legge applicabile e foro
17. Allegati elencati

Le due cose da non fare

Copiare un contratto di appalto pubblico. Girano molti fac simile costruiti sul Codice dei contratti pubblici, con riserve, collaudo e certificato di regolare esecuzione. Fra privati quelle regole non si applicano, e il risultato è un contratto che parla di figure che non esistono nel tuo lavoro.

Scrivere clausole che escludono le garanzie di legge. Una clausola che esclude la responsabilità per i gravi difetti dell’edificio non vale niente, e con un consumatore è vessatoria. Peggio: fa capire al giudice che hai provato a scaricare il rischio, il che non aiuta.

Quando basta il preventivo

Sotto i dieci o quindicimila euro, e per lavori che durano meno di due settimane, un preventivo scritto bene con le condizioni in fondo fa lo stesso lavoro. L’abbiamo descritto nella guida sul preventivo per lavori in casa. Il contratto separato serve quando entrano in gioco stati di avanzamento, più imprese, tempi lunghi o materiali scelti dal cliente.